今年棚改拆迁补偿中，“房票”席卷多地，政府以出具房票的方式，代替货币或实物补偿，被征收人可凭借房票购买商品房。今年以来，全国已有超20 个城市要推行房票安置政策，针对棚户区改造环节的“房票安置”政策，往往为鼓励被征收人使用房票，会采取政策性奖励、契税减免、限购放宽等措施。

　　库存高企、销售较弱的背景之下，房票安置是另一种补贴形式的宽松加码。今年部分城市宽松政策效果不明显，库存压力较大。以郑州为例，据贝壳研究院数据，截至2021 年末，郑州的主城区住宅存量1084 万方，去化周期15 个月，2022 年3 月，在郑州发布“救市19 条”措施以后，郑州市房地产市场依然不红火，郑州市4 月商品房成交面积环比下滑15.3%，5 月环比进一步下滑29.8%，随着流速下降，去化周期被动抬升。所以为拉动三线及部分二线城市疲弱的地产销售、同时避免“货币化安置”加剧房地产市场地域间分化风险，房票安置应运而生。

　　购房者是否使用房票购买商品房仍需进一步观察。以郑州房票为例，拆迁户在资金使用上有两个选择，一年内使用房票，可换取8%的政策性奖励和3个月的过渡费，同时房票购房不计入限购套数，凭购房合同即可在对应学区办理子女入学，超过一年则是自由度更高的现金安置。实际选择比例仍取决于房票持有人群的年龄、子女情况、购房急迫性、可选择楼盘情况等因素，有待市场进一步验证。

　　政府资金来源和支付情况是房票制度的关键所在。一般房票具有双向选择性，拆迁户和开发商均能选择是否采用房票。以郑州为例，参与房票安置工作的房地产开发企业，由市住房保障部门发布信息，按照企业自愿参与原则公开进行征集。开发商是否愿意使用房票和资金能否及时拨付有极大关系。郑州房票制度要求房票核发人在10 个工作日内将应付资金拨付到开发商预售资金监管账户。考虑到本次棚改房票实施没有类似2015 年专门的PSL 货币工具支持，资金筹措问题需进一步关注，预计地方政府一方面可能会与政策性银行对接贷款，另一方面实际棚改和拨付进度会结合土地出让收入进行调节。

　　对于市场而言，下半年房票安置能够合理拉动销售增长，但预计低于10%，向社会传达鼓励购房的政策意义更大。今年3 月以来经济下行压力较大，不排除棚改超预期的可能，但整体而言全国每年棚改户数呈现边际走弱的趋势；2021 年全国实际棚改开工仅165 万套，对比2018 年的高点仅26.4%，今年棚改目标是120 万套，假设实际完成150 万套，按每套100 平计算，最多可转化的新房购房面积为1.5 亿平，占2021 年住宅销售面积的10%左右；考虑到其中政策实施滞后性、房票使用滞后性等因素，预计下半年房票安置对销售直接拉动效果有限，但通过房票政策作为催化剂，带动改善型需求释放，提升本地置业购房热情，才是政策的宗旨所在。

　　投资建议：目前整体而言行业正处于销售弱复苏状态，基本面实质性回稳仍需时间。未来政策宽松有望向更高能级的城市、更加丰富的工具进一步演进，行业beta向上趋势不变，同时近两月行业迎来融资还款高峰，行业格局将进一步重塑，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随优质民营房企融资环境实质性改善，拿地积极性逐步回升，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

　　[风Ta险bl提e_示Su:mm购a房ry]需求超预期下行；国内新冠疫情反复。

（文章来源：东北证券）